12 十二月

加拿大房地产协会(CREA) CEO:压力测试造成房源供应不足,房价难负担,

本文作者为加拿大房地产协会(CREA)首席执行官 Michael Bourque,他对抵押贷款压力测试有着怎样的看法呢?

随着越来越多的首次购房者因为抵押贷款压力测试而无法购房,许多建筑商因此削减了新房的开工量,使得房源供应减少。
加拿大正在经历着持续的经济增长和人口增长,千禧一代与新移民正在加拿大组成家庭,他们作为首次购房者的主力军,对房屋有着强烈的渴求。
在这种高需求下,房屋销售本应该蓬勃发展,供应量应该随之增加,进而控制房价。
但我们现在的情况却恰恰相反:目前住房供应滞后,房市价格正在急剧上涨。


政府对这种不良的市场失衡负有很大的责任,因为他们的关注面太狭窄,主要集中在抑制家庭债务上。政府忽略了房市供给不足的根源问题,比如拖沓费时的繁琐手续、费用、税收等问题。

如果我们想解决加拿大的住房负担能力问题,政府就需要应对这些根源问题,如果要从中挑选一个问题入手,那就应该从抵押贷款压力测试开始。

压力测试正在损害加拿大人的利益
首先,考虑到加拿大的抵押贷款债务,有抵押贷款的加拿大人比率非常高,且加拿大人信用非常好,信用评分高。在大多数情况下,加拿大人会进行额外还款,且还款速度快。
其次,调查发现,加拿大人对房产很看重,很多加拿大人都将买房看做人生的头等大事。
但不幸的是,尽管加拿大人看重房产且信用评分高,很多想购房的加拿大人却被政府政策限制住了,尤其是抵押贷款压力测试。
需要承认的是:对于那些已经背负了大量非抵押债务的人来说,压力测试或许是有用的。但是我们需要担心的是,压力测试是否应该调整其应用范围和持续时间。


尽管政府用这种“一刀切”的方式,成功地为过热的房市降了温,但同时也遭受到了经济放缓与房市不稳定的影响。
抵押贷款压力测试至今已经实行了23个月了。实行开始时,政府是希望能确保借款人有能力如期偿还债务,这主要是因为当时普遍认为利率会在短期内上升。
但是现在,在国际贸易形势紧张、经济增长疲软的影响下,利率有望下降,情况已与当时所期望的有出入。那么我们必须反思:抵押贷款压力测试是正确的吗?是否需要一定的调整呢?我们是否能承担压力测试带来的后果呢?

低价房源供不应求
有一些受压力测试所困的购房者,他们能找到其它更高利率的替代手段。据我所知,目前整个加拿大抵押贷款市场正在迅速增长。
但还有一些购房者,被压力测试所苦,又不想寻求其它替代手段,那他们就必须要支付更多的首付,再或者就只能买一个较便宜的房子。
但是在这种情况下,低价房源越来越少,导致了压力测试实行之后,购房者越来越难购买到低价房屋。而对于拥有低价房屋的业主来说,抵押贷款压力测试也限制了其购买力,他们无法去负担一个更昂贵的房屋,也就使得他们不愿意出售自己的低价房屋。


房源供应减少
在房屋建筑业中,新房开工量与人口的持续增长并没有保持同步。越来越多的首次购房者由于压力测试而退出市场,在这种情况下,许多建筑商因此削减了新房的开工量,使房源供应减少。
但在房市中,哪怕一丁点的变动都会产生一系列影响。房源供应的减少就像多米诺骨牌一样,波及到了租赁与转售市场 。目前多伦多人口仍在增长,租赁与转售市场需求强劲,房源供应紧张势必将会导致房价与租金越来越高,越来越难以承受。
政府确实需要关注家庭债务,但是抑制需求不是最佳解决方案。现在,是时候重新考虑现行政策的可行性,调整抵押贷款压力测试。
想要解决住房供应问题,需要做出全国性的改革与变动,包括基础设施支出、地区土地分配、税收等等。如果我们忽略这些问题,将会阻碍经济增长,最终损害的是整个加拿大经济